模式会计处理

一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)相关规定，笔者对房地产企业目前比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分析。不同情形下的会计处理1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施(例如售楼部、样板间)作为营销设施使用的会计处理。作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。3.利用开发小区内的配套设施(例如会所)装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(1)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(2)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。

投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。但是。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号一固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额作相反的账务处理。（公允价值模式后续计量，其租金收入部分等也同样计入“其他业务收入”。)

企业在处理财务会计与税务会计不必采取统一的处理模式。因为会计准则一般不会轻易修改，但是税务政策则会随着国家经济状况随时修改，所以会计处理和税务处理的差异仍将长期存在。财务人员需要与时俱进不断学习，在会计处理上需要遵循会计准则，但是税务处理则必须契合当前的税务政策。一、会计准则，是会计人员从事会计工作必须遵循的基本原则，是会计核算工作的规范。它是指就经济业务的具体会计处理作出规定，以指导和规范企业的会计核算，保证会计信息的质量。二、会计准则是规范会计账目核算、会计报告的一套文件，它的目的在于把会计处理建立在公允、合理的基础之上，并使不同时期、不同主体之间的会计结果的比较成为可能。按其使用单位的经营性质，会计准则可分为营利组织的会计准则和非营利组织的会计准则。三、基本准则的修订征求意见稿是以1992年版本的《企业会计准则——基本准则》为基础，以2000年国务院颁布的《企业财务会计报告条例》为依据，借鉴IFRS《编报财务报表的框架》，结合中国的具体情况修订而成的。它在整个准则体系中起到统驭的作用。一方面，它是“准则的准则”，指导具体会计准则的制定。四、基本准则规定了整个准则体系的目的、假设和前提条件、基本原则、会计要素及其确认与计量、会计报表的总体要求等内容。会计准则体系的总体目标是规范会计行为，提高会计信息质量，满足投资人、债权人、社会公众、有关部门和管理测光对会计信息的需求，这是全社会对会计信息共同的基本标准。五、基本准则是概括组织会计核算工作的基本前提和基本要求，是说明会计核算工作的指导思想、基本依据、主要规则和一般程序。企业会计的账务处理程序、方法等都必须符合基本准则的要求。基本会计准则还是制定具体准则的主要依据和指导原则。具体准则涉及到会计核算的具体业务，它必须体现基本准则的要求才能保证各具体准则之间的协调性、严密性及科学性。

苏联会计模式的特征:该模式适应社会主义计划经济,是运用马列主义原理指导会计工作,实现经济管理的初步尝试。一段时期内,该模式一味强调指令性计划,会计制度高度集中,不重视经济效益,不承认企业利益,片面追求产值,这与苏联长期不承认市场机制的积极作用和缺乏对商品经济的正确认识有关。随着苏联、东欧社会主义国家的经济体制改革,该模式正在发生较大的变化。中国会计指导思想基本上属于传统的苏联模式,随着经济体制改革的深入进行,我国会计应兼收并蓄,创立确保国家税收和维护企业合理权益双重导向的会计模式,正确处理好国家与企业的关系。