置业顾问工装会计科目

房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率 （2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=合同金额×0.05% 注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。 年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。（3）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。 应纳税额=应纳税所得额×25%房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发 （2006）31号以及国税函 [2008]299号规定预缴每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22%备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。（二）、应纳税额的计算1、计算增值额 增值额＝收入额－扣除项目金额2、计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额3、依据增值率确定适用税率。4、依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数备注：实行四级累进税率（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%

科目编码 科目名称 1001 现金 1002 银行存款 100201 信用社92012 100202 建行基本户03569 1009 其他货币资金 1101 短期投资 1111 应收票据 1121 应收股利 1122 应收利息 1131 应收账款 1133 其他应收款 113301 供应商往来 113302 个人往来 113303 客户往来 1141 坏账准备 1151 预付账款 115101 单位往来 115102 供应商往来 1211 原材料 1231 低值易耗品 1243 库存商品 1301 待摊费用 1401 长期股权投资 1501 固定资产 150101 房屋及建筑物 150102 机械及其他生产设备 150103 办公家具及器具 150104 交通运输工具 150105 电子设备 1502 累计折旧 150201 房屋及建筑物 150202 机械及其他生产设备 150203 办公家具及器具 150204 交通运输工具 150205 电子设备 1603 在建工程 1701 固定资产清理 1801 无形资产 1901 长期待摊费用 2101 短期借款 2111 应付票据 2121 应付账款 212101 供应商往来 2131 预收账款 213101 住宅 21310101 普通住宅 2131010101 房款 2131010102 配套费 21310102 非普通住宅 2131010201 房款 2131010202 配套费 213102 商铺 21310201 房款 21310202 配套费 213103 车位及车库 21310301 房款 21310302 配套费 2151 应付职工薪酬 215101 工资奖金津贴及补贴 215102 职工福利费 215103 职工教育经费 215104 工会经费 215105 社会保险费 21510501 养老保险 21510502 医疗保险 21510503 工伤保险 21510504 生育保险 21510505 失业保险 2161 应付股利 2171 应交税金 217101 应交营业税 217102 应交城建税 217103 应交教育费附加 217104 应交地方教育费附加 217105 应交个人所得税 217106 应交土地增值税 217107 应交土地使用税 217108 应交房产税 217109 应交印花税 217110 应交企业所得税 217111 应交车船使用税 217112 代扣代缴税金 21711201 代扣营业税 21711202 代扣城建税 21711203 代扣教育费附加 21711204 代扣地方教育费附加 21711205 代扣所得税 21711206 代扣印花税 2181 其他应付款 218101 供应商往来 218102 个人往来 218103 客户往来 218104 订金 2301 长期借款 2321 长期应付款 2331 专项应付款 3101 实收资本（或股本） 3103 已归还投资 3111 资本公积 3121 盈余公积 312101 法定盈余公积 312102 任意盈余公积 3131 本年利润 3141 利润分配 314115 未分配利润 4001 开发成本 400101 商业广场项目 40010101 土地征用及拆迁补偿费 4001010101 土地征用费 4001010102 拆迁补偿费 4001010103 契税及印花税 4001010104 拆迁工程款 40010102 前期工程费 4001010201 设计费 4001010202 勘察费 4001010203 测绘费 4001010204 土地评估费 4001010205 拆迁工程款 40010103 建筑安装工程费 4001010301 桩基工程费 4001010302 土石方工程费 4001010303 主体工程费 40010104 基础设施费 4001010401 供水工程费 4001010402 供电工程费 4001010403 通讯工程费 40010105 配套设施费 4001010501 垃圾房工程费 4001010502 车棚工程费 40010106 开发间接费 4001010601 水电费 4001010602 工资 4001010603 汽车费用 4001010604 办公费 4001010605 福利费 4001010606 差旅费 4001010607 奠基费 4001010608 劳保费 4001010609 折旧费 4001010610 低值易耗品 5101 主营业务收入 510101 住宅 51010101 普通住宅 51010102 非普通住宅 510102 商铺 510103 车位及车库 510104 配套费 5102 其他业务收入 5201 投资收益 5203 补贴收入 5301 营业外收入 5401 主营业务成本 540101 住宅 54010101 普通住宅 54010102 非普通住宅 540102 商铺 540103 车位及车库 5402 主营业务税金及附加 5405 其他业务支出 5501 营业费用 550101 广告宣传费 550102 销售代理费 550103 职工薪酬 550104 福利费 550105 汽车费用 550106 通讯费 550107 办公费 550108 水电费 550109 交通费 550110 材料费 550112 其他 5502 管理费用 550201 职工薪酬 550202 福利费 550203 办公费 550204 业务招待费 550205 职工教育经费 550206 工会经费 550207 社会保险费 55020701 养老保险 55020702 医疗保险 55020703 工伤保险 55020704 生育保险 55020705 失业保险 550208 水电费 550209 通讯费 550210 交通费 550211 房租费 550212 发票不符 550213 税金 55021301 印花税 55021302 房产税 55021303 土地使用税 55021304 车船使用税 550214 工资 550215 顾问咨询费 550216 折旧费 550217 差旅费 550218 低值易耗品 5503 财务费用 550301 利息收入 550302 利息支出 550303 手续费 5601 营业外支出

在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。更过相关信息，请进入：

开发企业用于出租经营的房屋和土地，均应通过“出租开发产品”科目进行核算，并根据房屋、土地出租经营的具体情况，按出租产品的类别进行明细分类核算，建立“出租产品卡片”，详细记录出租房屋、土地的坐落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。企业用于出租经营的房屋和土地，应按其实际开发成本登记入账：1.开发完成用于出租的出租房和商品性土地，其实际开发成本应先从“开发成本或生产成本——房屋开发成本”、“开发成本或生产成本——商品性土地开发成本”科目的贷方转入“开发产品或库存商品——出租产品”科目的借方，作如下分录入账：借：开发产品或库存商品——出租产品×××贷：开发成本或生产成本——房屋开发成本×××开发成本或生产成本——商品性土地开发成本×××2.开发完成用于出租的出租房和商品性土地，应于签订出租合同、协议，投入出租经营时，按其实际开发成本从“开发产品或库存商品——出租产品”科目和贷方转入“出租开发产品——出租产品”科目的借方，作如下分录入账：借：出租开发产品——出租产品×××贷：开发产品或库存商品——出租产品×××3.开发完成的商品房和商品性土地，在尚未销售和转让以前，用于出租经营的，也应视同出租房屋和土地进行管理和核算，将其实际开发成本从“开发产品或库存商品——商品房”、“开发产品或库存商品——商品性土地”科目的贷方转入“出租开发产品——出租产品”科目的借方，作如下分录入账：内容来自51191.com借：出租开发产品——出租产品×××贷：开发产品或库存商品——商品房×××开发产品或库存商品——商品性土地×××4.出租房屋和土地的租金收入，应记入“银行存款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入——出租产品租金收入”科目的贷方，作如下分录入账：借：银行存款×××贷：经营收入或主营业务收入——出租产品租金收入×××

房地产开发企业会计制度