靠谱的华人休斯顿税务师

这些人只知道在网上粘答案，没一点真情实感啊~~在我看来，姚明还是不错滴，姚明很幽默的，那种幽默老外喜欢着呢~~再说姚明的名字用英文发音来念和中文的“要命”同音，实在是厉害的要命啊~别说老外，我也很喜欢他~

《一套50万元休斯顿房产的经济清单》

此前有报道称北京的李女士卖掉价值300万元的房子，在休斯顿购买了6套房，一时间引发众多反响，争论不一。

休斯顿就是如此便宜。

随着国内楼市的调整，不少投资者将目光投向火热的海外市场。2013年7月8日，全美房地产经纪人协会发布报告称，在2013年4月—2014年3月的一年里，来自中国（包括大陆、台湾及香港地区，下同）的买家购置美国房地产220亿美元，占国际销售总金额24%，排名首位。中国购置美国房地产价格中位数为万美元，平均价为万美元。约76%的中国购房者为全部现金支付。

报告还显示，中国买家购置的房地产51%集中于加利福尼亚州、华盛顿州和纽约州。然而位于德克萨斯州的休斯顿市近年也逐渐受到来自世界的投资客的青睐，并表现得十分令人惊喜。

近日，【LandFame新领誉】试图还原一套在休斯顿购买的价值约50万元的房产背后的经济清单。

买到什么样的房子

在如今的互联网时代，查询美国任何一个城市的房价都是轻而易举的。完全不需要千里迢迢的电话询问几个几十年不见一面的亲戚朋友，只用登录或者这类网站，输入相关价格的房产。

是美国最权威的房产网站，输入8万美元（约50万元）的上线房源，选择所有可以居住型房产（去掉工厂，空地）进行搜索，可得到约918个搜索结果。如果只搜索7万到8万美元，也就是此前新闻中李女士所购买的类似房产，搜索结果约为250个。

登录进去，点击相应的房子即可看到相关实景图，并注有详细地址、户型、房内设施及周边设施等。

8万美元在休斯顿可以买到不错的公寓，甚至联排别墅。这些房产往往位于在一个100-200户的小区内，房屋两到三层，很多小区配有游泳池，花园和儿童游乐设施。

租住在这些小区里面的往往是美国的工薪白领阶层——他们辛勤工作，并且没有犯罪记录。

根据Zillow网站统计，休斯顿的平均房价是在20万美元左右一套。“平均价”是对休市顿地区所有房屋的统计，其中包括了美国最普遍的独栋别墅和上百万的豪宅。

在美国，受到过去的次代危机的影响，很多人口密集的城市产生了大量的“法拍房”。这是由于美国大量中产阶级在经济危机时无力还贷，房产被银行收回并被依法拍卖。

这些房产一部分会以极其便宜的价格出售给美国国内其他有支付能力的家庭， 而大部分则被财力雄厚的国际财团或者房屋公司以低价收购，并统一装修后以比较便宜的价格出售以实现资金的快速回笼。因为中国人习惯用现金直接买房，中国投资人自然而然成了这次投资机遇的赢家之一，并受到了国际财团的青睐。

相较而言，美国本地的购房者其实并不多。由于经济危机很多中产阶级的“个人信用”受到影响，银行暂时无法贷款给他们，因此造成本地购房者无法合理贷款的现状。

这也许给了现在在美国购房的中国投资者机会，因为美国“个人信用体系”恢复是7年的时间，所以预计在未来3-5年后很多美国人“个人信用体系”将得到恢复，将迎来一个美国本地人购房的高潮期，也将是我们国际买家出手变现的好时机。

房产税与居住成本

美国绝大多数的地区，房产税每年交给当地政府（County或者Town）；当地政府是不会拿房子的售价来算房产税的；而是用计税价值（Tax Value或者Assessment Value）来计算房产税。绝大多数的情况下，房屋的计税价值比房屋的售价要低的多。以【LandFame新领誉】正在售的休斯顿一处房产为例，房屋售价七万多美金，而政府规定的计税价值只有一万八千多美金。这些信息，可在当地政府的网站上查到，以下是网站链接：

今年的计算（Current Year Summary）York公寓一年房产税$美元

网站链接：

如果购买6套这样的公寓，那么一年的税务约为：每套$×6=美元。值得注意的是，房产税是一年一交，6套公寓总计每个月约合人民币866元，也就是说每套公寓的每月房产税大约在145元左右。其他管理成本和投资回报也是可以细化的。一套7万多美元的公寓为例子的投资回报计算表格如下：

具体费用解释如下：

1. 交易费用

此公寓的交易不需要聘请律师，只需要支付给产权公司600美元的交易费。产权公司会帮助客户开设交易所需要的监管账户，并且做产权搜索（Title Search），保证产权上是“干净的”，即没有任何和房屋相关的债务。

2. 出租管理费

如果购买本套房产出租的话，中国投资人远在千里之外，无法自己管理出租，所以需要在当地聘请一个专业的管理公司，帮助收房租，找租客，租客更替的时候清理公寓，等等。据陆鹤壬介绍，一般这样的管理公司费用约在月租金的8～10%左右。加上一些房屋维修等开销的可能性，每月840美金的租金中，预估管理费平均要支付100美元。

3. 物业联盟费 HOA

在美国养房并不容易，维修护理费用很多，不割草还要缴纳罚款，请园丁也需要很多费用。这大多数是针对独栋别墅来说的，对于小区型的公寓建筑来说，管理房屋建筑，花园环境都是由物业管理联盟会（Home owner association）统一管理。类似草坪，植物，游泳池等公共区域和公寓房屋外围，都交由他们负责。

除了对整体设施的维护之外，物业管理费HOA也会包括的房屋外围的保险。虽然每个小区物业包的保险额度，范围都不一样，但是类似于火灾，飓风之类的意外险往往都会包括在内，另外还有责任险（Liability Insurance），如果有工人在小区内工作受伤之类也可以得到赔付。

每年的租金，减去所有的费用，折算年回报约为8%，也就是美国房地产行业常说的资本回报率（Cap Rate）。除了投资本身相关的费用之外，最常见另外两个开销是申请一个美国税号（一次性）和聘请一个美国注册会计师帮助报税（每年）的费用，均在200美元左右。 以上就是购买一套休士顿公寓的所有基本费用。

为什么是休斯顿

许多人对休斯顿的了解可能还停留在姚明与火箭队，以及NASA的总部。但可能少有人知道，休斯敦还是美孚石油，惠普电脑等11个世界500强企业的所在地，为全美第二，仅次于纽约，在美国经济中占据重要地位。

不仅中国的投资人，世界各国的投资人都在关注休斯顿的地产市场。自2009年开始，很多美国本地和外国的大财团进入休斯顿市场，收购法拍房，进行翻修。这些项目受到全世界投资客的青睐。

休斯顿是近年来美国发展最显著，人口增长最快的城市。过去十年当中，休士顿人口增长了120万，对比美国其他所有大城市遥遥领先；并且，休斯顿自金融危机以来，也是美国就业增长最快的城市。而人口和就业的增长，是一个城市房价长期稳定增长的最重要因素。良好的投资环境使得这片神奇的大陆在全球经济一体化的今天，吸引着来自世界各地投资客的目光。

除此之外，休斯顿位于美国德克萨斯州南部，临近墨西哥海湾，是德州最大城市，美国第4大城市，主要支柱行业是石油业，医疗业，海港业以及行空航天科技。此外，全世界最大的医疗中心也在这个城市。气候宜人，医疗、教育体系完善，经济实力雄厚，使得休斯顿不仅备受居住者青睐，也越来越受到国际投资客的关注。

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众所周知，安达信“崩盘”的直接原因是销毁有关安然的审计文件（这当然是严重的违规操作），实际原因是因为帮助安然公司“造假（账）”“售假”（虚报盈利取投资者）而失去了公司立足之本的诚信。作为一个行业内的老手而非新手，安达信当然知道它的做法是相当危险的；如果事情败露，是要付出相当大的代价的；但它为何还明知故犯呢？根源之一：贪欲使安达信抱着侥幸的心理，忘记了信用乃是生存的条件。想来安达信在利润的刺激下，以为安然公司是能源界的“大哥大”，与政府有着密切的联系，自己参与的“造假”不会东窗事发。安达信本想让休斯顿分公司当替罪羊，通过销毁文件来摆脱与安然的干系，以免使整个公司信誉扫地，但这种严重违规的办法非但没有起到丢卒保车的作用，反而加速了安达信的信用崩溃。根源之二：会计业界的混业经营埋下了诚信危机的种子。90年代以来随着会计事务所业务的拓展，非审计业务如税务、咨询、法律顾问、人力资源及投资顾问等等，传统单一的审计被多元化的经营所替代，非审计业务的赢利一般占到会计事务所总收入的30％以上。在这种情况下，作为独立的审计因利益冲突而无法做到真正独立，审计人员或会计事务所参股其客户的行为在整个业界十分普遍，结果出现了会计事务所有时不免一身兼二任：既当裁判员又当运动员。为此，美国证券交易委员会（SEC）曾对一些有明显犯规的事务所出示“黄牌”，如2000年，“五大”之首普华永道曾被SEC查处超过8000起的员工或其合伙人参股或者任职于由普华永道进行审计的公司的行为；就在今年1月，毕马威事务所就由于其投资于一家其进行审计的基金而被SEC点名批评。安达信被认为在混业经营方面最有“进取精神”，它的合伙伴人中有近60％来自税务、业务咨询及公司财务操作等非审计业务；2001年，安然公司付给它的5200万美元的报酬中一半以上的收入（2700万美元）是用来支付咨询服务的；而且安达信此次也曾被SEC点名批评。由此可见，在会计事务所不断扩张中，审计造假已成普遍难题，在过去三年中，美国涉及盈利报告数据失真并予以修正的大公司的数量有233家，在每一家的背后都有相关的会计事务所做假。从这个意义上说，安达信的诚信危机不是它一家的诚信危机，而是整个会计行业的诚信危机，安达信不过是一个“突出”的代表罢了。根源之三：行业垄断使同业监督、行业自律部分失效。美国的会计法规定：一个会计事务所的监督由其它会计事务所来完成。这就是说，整个会计业是一个自我约束、相互监督的行业。传统上，会计业是投资者的“看家狗”，负责监督企业的财务行为；会计业以其独立、公正而赢得社会和投资者的信任。这在行业垄断不太强烈的条件下是可行的；但美国“五大”的成形及其庞大的业务，使美国会计业已形成高度垄断的行业，它们之间虽然也存在着竞争，如在客户来源、地盘、人才方面存在激烈的竞争，为了在这些方面取胜，它们可以互相钳制；但不可否认，它们也有利益的一致性，如在混业经营方面、在行业的相关立法方面，这时就会出现“五大”合谋，结成统一战线，共同反对与它们不利的立法或政策。在经济繁荣时，会计业审计和咨询混合的行为所产生的问题尚不容易被人发觉，因为股市大盘只涨不落，大家皆欢喜，人人有钱可赚；而当经济不景气时，泡沫随之出现，泡沫之后随时看到了某些企业巨额的亏损。这时，诚信危机显现，人们发现原来会计事务所曾经“拿其信誉来作赌注”。当然，这种失信不仅是某个会计事务所的问题，而且也是整个会计业的问题；更是社会信用的问题；为信用丧失而支付代价的也只是某家会计事务所，而且是整个行业，甚至全社会。因为在这种情况下，人们不由得会问：“连安达信都没有信用了，我去信谁呢？”

根源之一：贪欲使安达信抱着侥幸的心理，忘记了信用乃是生存的条件。

根源之二：会计业界的混业经营埋下了诚信危机的种子。

根源之三：行业垄断使同业监督、行业自律部分失效。

众所周知，安达信“崩盘”的直接原因是销毁有关安然的审计文件（这当然是严重的违规操作），实际原因是因为帮助安然公司“造假（账）”“售假”（虚报盈利取投资者）而失去了公司立足之本的诚信。作为一个行业内的老手而非新手，安达信当然知道它的做法是相当危险的；如果事情败露，是要付出相当大的代价的；但它为何还明知故犯呢？

根源之一：贪欲使安达信抱着侥幸的心理，忘记了信用乃是生存的条件。想来安达信在利润的刺激下，以为安然公司是能源界的“大哥大”，与政府有着密切的联系，自己参与的“造假”不会东窗事发。安达信本想让休斯顿分公司当替罪羊，通过销毁文件来摆脱与安然的干系，以免使整个公司信誉扫地，但这种严重违规的办法非但没有起到丢卒保车的作用，反而加速了安达信的信用崩溃。

根源之二：会计业界的混业经营埋下了诚信危机的种子。90年代以来随着会计事务所业务的拓展，非审计业务如税务、咨询、法律顾问、人力资源及投资顾问等等，传统单一的审计被多元化的经营所替代，非审计业务的赢利一般占到会计事务所总收入的30％以上。在这种情况下，作为独立的审计因利益冲突而无法做到真正独立，审计人员或会计事务所参股其客户的行为在整个业界十分普遍，结果出现了会计事务所有时不免一身兼二任：既当裁判员又当运动员。为此，美国证券交易委员会（SEC）曾对一些有明显犯规的事务所出示“黄牌”，如2000年，“五大”之首普华永道曾被SEC查处超过8000起的员工或其合伙人参股或者任职于由普华永道进行审计的公司的行为；就在今年1月，毕马威事务所就由于其投资于一家其进行审计的基金而被SEC点名批评。

安达信被认为在混业经营方面最有“进取精神”，它的合伙伴人中有近60％来自税务、业务咨询及公司财务操作等非审计业务；2001年，安然公司付给它的5200万美元的报酬中一半以上的收入（2700万美元）是用来支付咨询服务的；而且安达信此次也曾被SEC点名批评。由此可见，在会计事务所不断扩张中，审计造假已成普遍难题，在过去三年中，美国涉及盈利报告数据失真并予以修正的大公司的数量有233家，在每一家的背后都有相关的会计事务所做假。从这个意义上说，安达信的诚信危机不是它一家的诚信危机，而是整个会计行业的诚信危机，安达信不过是一个“突出”的代表罢了。

根源之三：行业垄断使同业监督、行业自律部分失效。美国的会计法规定：一个会计事务所的监督由其它会计事务所来完成。这就是说，整个会计业是一个自我约束、相互监督的行业。传统上，会计业是投资者的“看家狗”，负责监督企业的财务行为；会计业以其独立、公正而赢得社会和投资者的信任。这在行业垄断不太强烈的条件下是可行的；但美国“五大”的成形及其庞大的业务，使美国会计业已形成高度垄断的行业，它们之间虽然也存在着竞争，如在客户来源、地盘、人才方面存在激烈的竞争，为了在这些方面取胜，它们可以互相钳制；但不可否认，它们也有利益的一致性，如在混业经营方面、在行业的相关立法方面，这时就会出现“五大”合谋，结成统一战线，共同反对与它们不利的立法或政策。

在经济繁荣时，会计业审计和咨询混合的行为所产生的问题尚不容易被人发觉，因为股市大盘只涨不落，大家皆欢喜，人人有钱可赚；而当经济不景气时，泡沫随之出现，泡沫之后随时看到了某些企业巨额的亏损。这时，诚信危机显现，人们发现原来会计事务所曾经“拿其信誉来作赌注”。当然，这种失信不仅是某个会计事务所的问题，而且也是整个会计业的问题；更是社会信用的问题；为信用丧失而支付代价的也只是某家会计事务所，而且是整个行业，甚至全社会。因为在这种情况下，人们不由得会问：“连安达信都没有信用了，我去信谁呢？”